מס על הכנסה משכר דירה: שלושת המסלולים, ואיך בוחרים את הזול ביותר
פטור עד כ-5,654 ש״ח, מסלול 10% על הברוטו, או מדרגות מס עם ניכוי הוצאות. השוואה מלאה של שלושת מסלולי המס על שכר דירה למגורים, עם דוגמאות בשקלים ל-2026.
בעל דירה אחד משכיר את הדירה שלו ב-6,000 ש״ח בחודש ומשלם מס של 600 ש״ח. שכן שלו, עם דירה כמעט זהה ושכר דירה כמעט זהה, משלם כמעט אפס. שניהם פעלו לפי החוק. ההבדל היחיד ביניהם: הם בחרו מסלול מס שונה — ואחד מהם בחר לא נכון.
ההכנסה משכר דירה למגורים היא אחת הזירות הבודדות שבהן החוק נותן לנישום לבחור בעצמו כיצד ימוסה. שלושה מסלולים, שלוש נוסחאות שונות לגמרי, והבחירה ביניהם יכולה להיות ההבדל בין מס אפסי למס של אלפי שקלים בשנה.
שלושת המסלולים
לפני הצלילה לפרטים, כדאי להכיר את המפה. לכל מסלול היגיון משלו, והמנצח משתנה לפי גובה שכר הדירה וההוצאות על הנכס.
| מסלול | על מה משלמים | שיעור | ניכוי הוצאות |
|---|---|---|---|
| פטור | רק על החלק שמעל התקרה | לפי מדרגות | חלקי |
| 10% קבוע | על מלוא ההכנסה ברוטו | 10% | אין |
| מדרגות מס | על ההכנסה בניכוי הוצאות | 31% ומעלה* | מלא |
*במסלול מדרגות, הכנסה פסיבית משכר דירה ממוסה במדרגה שמתחילה ב-31% (למי מתחת לגיל 60), אלא אם ההכנסה נחשבת יגיעה אישית.
מסלול הפטור — ה"ברירת מחדל" שלא תמיד עובד כמו שחושבים
תקרת הפטור עומדת על כ-5,654 ש״ח בחודש (2026). הכנסה מתחת לסכום הזה פטורה ממס לחלוטין — אפס דיווח, אפס תשלום.
הבעיה מתחילה מעל התקרה, ופה נופלים רבים. הפטור לא "נעצר" בתקרה — הוא נשחק לפי נוסחה. הכלל: על כל שקל שההכנסה עוברת את התקרה, הפטור קטן בשקל. המשמעות היא שההכנסה החייבת גדולה יותר מסתם ההפרש שמעל התקרה.
מסלול 10% — פשוט, שטוח, בלי הפתעות
מסלול 10% הוא הפשוט מכולם: 10% מס על מלוא ההכנסה ברוטו, מהשקל הראשון, בלי תקרה ובלי ניכוי הוצאות. משכיר ב-6,000 ש״ח בחודש (72,000 ש״ח בשנה) משלם 7,200 ש״ח מס בשנה — נקודה.
היתרון: ודאות מוחלטת. החיסרון: אין הכרה בשום הוצאה. אם על הנכס רובצת משכנתה עם ריבית גבוהה, או שנעשו שיפוצים יקרים, המסלול הזה מתעלם מהם לחלוטין.
את המס במסלול 10% משלמים תוך 30 יום מתום שנת המס (עד סוף ינואר), אחרת המסלול נשלל וההכנסה ממוסה לפי מדרגות מס רגילות.
מסלול מדרגות מס — למי שיש הוצאות אמיתיות
במסלול הזה ההכנסה משכר דירה מצטרפת להכנסה החייבת וממוסה לפי מדרגות המס, אבל בתמורה מותר לנכות את כל ההוצאות הכרוכות בנכס: ריבית משכנתה, ארנונה שהמשכיר משלם, שיפוצים, תיקונים, שכר טרחת מתווך, ופחת על הנכס.
המסלול הזה מנצח כשההוצאות גבוהות. דירה ממושכנת שרוב שכר הדירה שלה הולך לכיסוי ריבית עשויה להניב הכנסה חייבת נמוכה מאוד — ולעיתים אפילו הפסד שמקוזז מול הכנסות עתידיות.
דוגמה מהחיים — אותו שכר דירה, מס שונה
אורי ורונית שניהם משכירים דירה ב-6,500 ש״ח בחודש (78,000 ש״ח בשנה). ההבדל: הדירה של אורי נקייה ממשכנתה, ואילו רונית משלמת ריבית משכנתה של כ-40,000 ש״ח בשנה על הנכס.
אורי — דירה בלי משכנתה
- ✓הכנסה שנתית: ₪78,000
- ✓מסלול 10%: מס של ₪7,800
- ✓מסלול מדרגות: מס גבוה, בלי הוצאות לקזז
- ✓מסלול פטור: חלקי, בגלל חריגה מהתקרה
- ✓המנצח: מסלול 10%
רונית — עם ריבית משכנתה
- ✓הכנסה שנתית: ₪78,000
- ✓ריבית משכנתה: ₪40,000
- ✓מסלול מדרגות: הכנסה חייבת ~₪38,000
- ✓המס במדרגות נמוך מ-10% על הברוטו
- ✓המנצח: מסלול מדרגות מס
אצל אורי, שאין לו הוצאות, מסלול 10% פשוט וזול. אצל רונית, ניכוי ריבית המשכנתה מקטין את ההכנסה החייבת בחצי, ומסלול מדרגות המס מניב מס נמוך יותר מ-7,800 ש״ח של מסלול 10%. אותה הכנסה בדיוק — מסלול מנצח שונה. חישוב אינדיקטיבי של המס לפי מדרגות ההכנסה אפשר לבצע במחשבון השכר נטו.
איך בוחרים — הצעדים
- 1
חישוב ההכנסה השנתית
סכום שכר הדירה החודשי כפול 12, ברוטו, לפני הוצאות.
המלכודות שגובות מס מיותר
מה מתאים למצב שלך?
דירה בחו״ל ושכירות למגורים מול עסקית
שלושת המסלולים חלים על השכרת דירה למגורים בישראל בלבד. הכנסה מהשכרת נכס למטרה עסקית — משרד, חנות, מחסן — אינה זכאית למסלול הפטור או למסלול 10% אלה, וממוסה במסלול נפרד לפי מדרגות המס. גם הכנסה מהשכרת נכס בחו״ל נהנית ממסלול מס מופחת נפרד משלה (10% על ההכנסה ברוטו לאחר ניכוי פחת בלבד), ואין להחיל עליה את תקרת הפטור הישראלית.
הבחנה זו קריטית למי שמשכיר יותר מנכס אחד או מחזיק נכס בחו״ל: החלת מסלול לא נכון על סוג הכנסה לא מתאים היא טעות שקל לעשות וקשה לתקן. סיווג הנכס — מגורים או עסקי, בישראל או בחו״ל — נקבע לפני בחירת המסלול, לא אחריה.
מה בדיוק מנכים במסלול המדרגות
מסלול המדרגות מנצח רק כשההוצאות ממשיות, ולכן חשוב לדעת מה החוק מכיר. ההוצאות המוכרות כנגד הכנסה משכר דירה כוללות בעיקר את אלה:
- ריבית משכנתה על ההלוואה ששימשה לרכישת הנכס המושכר — לרוב ההוצאה הגדולה ביותר.
- פחת על מבנה הנכס, בשיעור שנתי קבוע — הוצאה "על הנייר" שאינה יוצאת מהכיס אך מקטינה את ההכנסה החייבת.
- תיקונים ותחזוקה שוטפת של הדירה בתקופת ההשכרה.
- דמי ניהול ותיווך, ארנונה שהמשכיר נושא בה, וביטוח מבנה.
נקודה שנשכחת: מי שבחר במסלול הפטור או במסלול 10% ומוכר בהמשך את הדירה, מגלה שהפחת "נזקף" לו בחישוב מס השבח גם אם לא ניכה אותו בפועל. כלומר, ויתור על ניכוי הפחת היום אינו בהכרח חוסך אותו במכירה — נקודה שמשנה את כדאיות המסלולים לטווח ארוך.
מלכודת "בעל דירה יחידה" והתקרה הכפולה
בעל דירה בודדת נוטה לחשוב שהעניין פשוט, אך גם כאן יש דקויות. תקרת הפטור היא לכל הכנסות שכר הדירה של התא המשפחתי יחד, לא לכל נכס בנפרד — בני זוג אינם מקבלים שתי תקרות אוטומטית. מנגד, שכר דירה שמתקבל מראש עבור מספר חודשים או שנים מיוחס לשנים שאליהן הוא מתייחס, כך שתשלום גדול מראש אינו "מפוצץ" את תקרת שנה אחת. אלה בדיוק הפרטים שבהם נוצרים חיובים לא צפויים.
מה שחשוב לבדוק לפני הדיווח
לפני בחירת מסלול ודיווח על שכר דירה
מה שנשאר בסוף
אין מסלול "הכי טוב" — יש מסלול הכי זול למקרה מסוים. שכר דירה נמוך יטה לפטור, שכר דירה גבוה בלי הוצאות יטה ל-10%, ונכס ממושכן עם הוצאות גבוהות יטה למדרגות מס. הבחירה מתחדשת בכל שנת מס, כך שמסלול שהיה מנצח השנה עשוי להשתנות בשנה שבה תיפרע המשכנתה או יעלה שכר הדירה.
נקודה שנשכחת: מכירת הנכס בעתיד גוררת מס נפרד לגמרי — מס שבח — שנדון במדריך מס השבח על דירה. התקרות והשיעורים מתעדכנים מדי שנה, ולכל בעל נכס תמונת הכנסות והוצאות ייחודית. סקירה רחבה של מיסוי המקרקעין וההכנסות הפסיביות מרוכזת בקטגוריית מדריכי המסים.
שאלות נפוצות
מהי תקרת הפטור על שכר דירה ב-2026?+
תקרת הפטור החודשית עומדת על כ-5,654 ש״ח (2026, מתעדכנת לפי המדד). הכנסה חודשית מתחת לתקרה פטורה ממס לחלוטין. מעל התקרה חל מנגנון 'נוסחת הפטור': על כל שקל מעל התקרה נשחק חלק מהפטור, ולכן ההכנסה החייבת אינה בהכרח כל הסכום שמעל התקרה.
האם מסלול 10% משתלם תמיד?+
לא. מסלול 10% מוטל על מלוא ההכנסה ברוטו בלי ניכוי הוצאות, ולכן משתלם כשההכנסה גבוהה מתקרת הפטור וכשההוצאות על הנכס נמוכות. כשיש הוצאות משמעותיות (ריבית משכנתה, שיפוצים, פחת), מסלול מדרגות המס עם ניכוי הוצאות עשוי להניב מס נמוך יותר.
האם אפשר להשתמש בשני מסלולים על שתי דירות?+
כן. ניתן לשלב מסלולים בין דירות שונות — למשל פטור על דירה אחת ומסלול 10% על אחרת — כל עוד עומדים בתנאי כל מסלול. לגבי אותה דירה בוחרים מסלול אחד לכל שנת מס. השילוב נבחן לפי מכלול ההכנסות מהנכסים.
האם צריך לדווח על שכר דירה במסלול 10%?+
כן. במסלול 10% משלמים את המס לרשות המסים תוך 30 יום מתום שנת המס (עד סוף ינואר), או מדווחים במסגרת הדוח השנתי. אי-תשלום במועד שולל את המסלול המופחת וגורר חיוב לפי מדרגות המס הרגילות בתוספת ריבית והפרשי הצמדה.
מערכת נטו
צוות התוכן של נטו
צוות הכותבים והעורכים של נטו. אנחנו כותבים תוכן כללי ומנגישים מידע בעולם הפיננסים בשפה פשוטה. התוכן נועד להסביר ולהנגיש בלבד, ואינו מהווה ייעוץ אישי או המלצה לפעולה.
